Rozhovor pro Hospodářské noviny

vloženo 9. 11. 2015

Hospodářské noviny

1. Co vše by firma měla na počátku zvážit, aby získala kanceláře pro ni skutečně vhodné? Jaké otázky by si měla položit, než začne vyhledávat vhodné prostory? (lokalita, zda existuje potřeba dostupnosti pro klienty, míra využívání kanceláře – bude zde někdo celý den?, parkování…)
Na prvním místě je určitě vhodné provést detailní analýzu umístění kancelářských prostor, které bude pro firmu co nejvýhodnější. Jsou firmy, které jsou velmi často navštěvovány svými klienty – zde je dobré zvážit, odkud a jakým způsobem se převážná většina jejich klientů dopravuje a podle toho vybrat vhodnou lokaci. Naopak např. některé IT firmy, které většinu záležitostí s klienty řeší na dálku, mají rozhodování o něco jednodušší a mohou se zaměřit na výhodnost polohy z hlediska dostupnosti pro zaměstnance a vedení firmy.
Mezi další faktory, které stojí za zvážení jsou reprezentativnost a technický stav budovy, možnosti parkování pro klienty i zaměstnance, přístup 24/7, klimatizace, zdali preferujeme typ open space anebo uzavřené místnosti či vybavenost kanceláří. V budově by se měla nacházet kuchyňka pro zaměstnance a mělo by zde být dostupné kvalitní stravování.
Zajímavostí taktéž je, že u některých moderních budov není vůbec možné otevírat okna, i když si to podle různých průzkumů drtivá většina zaměstnanců přeje. Všechny tyto faktory rozhodují o tom, zdali bude zaměstnanec v práci spokojený a nakolik bude efektivní.

2. Jak by měla při vybírání kancelářských prostor nejlépe postupovat firma, která předpokládá brzký růst, ale zatím si vystačí s menšími prostory? (je výhodnější pronajmout si malý prostor a pak se raději stěhovat, nebo rovnou větší, nebo vybírat objekt, kde je možnost rozšíření…)
V takovém případě je jednoznačně nejlepší preferovat budovy, kde je dostatek volných prostor pro případnou expanzi. Ovšem každý pronajímatel se samozřejmě snaží o co nejvyšší obsazenost budovy, a nikde není řečeno, že když jsou další prostory volné nyní, tak budou k dispozici např. i za 1 rok.

3. Jaká existují úskalí: Co je dobré sledovat kromě výše nájmu – co by se v budoucnu mohlo prodražit (např. způsob vytápění, složité dojíždění do lokality apod.)? Na co si dát pozor ve smlouvě o pronájmu?

Je dobré zaměřit pozornost na to, zdali pronajímatel uplatňuje tzv. Add-on factor, který rozhoduje o tom, jestli budete platit pouze za pronajaté prostory, anebo i za podíl na společných částech budovy (chodby, schodiště, výtahy, sociální zázemí, apod). Každý pronajímatel používá jiný způsob výpočtu. Dále bych sledoval způsob výpočtu plateb za energie. Důležitá je také sjednaná doba nájmu, ať má firma právní jistotu užívání kanceláří např. minimálně po dobu 5-ti let.

4. Je levnější pronajímat od přímého majitele, jak se píše v nejrůznějších časopisech? Jaká zde existují rizika?
Potenciálního nájemce by měla vždy zajímat především kvalita nabídek jednotlivých kanceláří (lokalita, stav a vybavenost budovy, výše nájemného apod.). To, zda je nemovitost nabízena zprostředkovatelem nebo přímo majitelem je podle mého vedlejší věc. Při pronájmu přes zprostředkovatele se účtuje provize zpravidla ve výši jednoho měsíčního nájemného. Každopádně naprostá většina nabídek je v dnešní době nabízena zprostředkovateli a tento stav odpovídá stavu ve vyspělých zemích.

5. Co je pro firmu výhodnější z hlediska poplatků za provoz – je lepší vyjednat pevný měsíční paušál za služby a energie, nebo platit zálohy a dostávat roční vyúčtování?
Fixní náklady na služby a energie jsou pro nájemce uživatelsky přívětivější. Pokud budou energie účtovány dle skutečných nákladů na provoz budovy, určitě doporučuji pokud možno co nejpřesnější specifikaci výpočtu nákladů uvést do smlouvy a před podpisem smlouvy si nechat předložit skutečné vyúčtování nákladů za předchozí období. Existují i budovy, kde jsou platby za energie vyšší než samotné nájemné, čili opatrnost je určitě nasnadě.

6. Jakými způsoby může firma vyjednat výhodnější cenu za pronájem? Jaké argumenty jsou při vyjednávání rozhodující? Může jí v tom pomoci prostředník – realitní poradce?
Řekněme, že zájemce má vyhlídnuté konkrétní kancelářské prostory, které se mu jeví jako nejvhodnější a rád by vyjednal nižší nájemné. Zájemce by měl mít připravenou detailní analýzu alternativních nabídek. Pokud poté budeme s pronajímatelem otevřeně komunikovat a ukážeme mu, že máme v záloze několik srovnatelných nabídek, které jsou např. o 15% levnější, tak se nám otevírá cesta k úspěšnému jednání.
Zároveň je velmi důležité vědět, v jaké pozici je druhá strana a nakolik nás (anebo jiného nájemce) potřebuje. Samozřejmě že odborník – realitní poradce, který se nemovitostmi dlouhá léta zabývá, nám dokáže přinést spoustu důležitých poznatků pro úspěch.

Článek v hospodářských novinách

Při najetí myší se obrázek zvětší

Při najetí myší se obrázek zvětší