Byt v osobním vlastnictví vs. družstevní byt

napsáno dne 25. 3. 2019

Rozhodujete se mezi koupí vlastního, nebo družstevního bytu? Tento článek shrnuje všechny výhody a nevýhody obou typů vlastnictví.

U bytů v osobním vlastnictví je situace poměrně jednoduchá. Vlastník je standardním majitelem nemovitosti a stejně jako u rodinných domů a pozemků si s tímto bytem může dělat prakticky cokoliv: užívat jej, komukoliv jej pronajmout, rekonstruovat, zatížit zástavním právem, věcným břemenem anebo prodat. O jeho nabytí vypovídá kupní smlouva.

Naopak u družstevních bytů je nabýván pouze podíl v bytovém družstvu spolu s právem konkrétní byt užívat. V tomto případě se tak nejedná o klasické vlastnické právo, ale spíše o nepřímé vlastnictví. Družstevní byt je nabýván nejčastěji dohodou o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu.

U bytů v osobním vlastnictví v katastru nemovitostí figuruje jakožto vlastník fyzická či právnická osoba. U družstevních bytů je majitelem samotné bytové družstvo, které je taktéž zapsáno v katastru nemovitostí. V praxi je u družstevního vlastnictví buď v katastru zapsán celý bytový dům jako jedna nemovitost, anebo došlo v minulosti tzv. prohlášením vlastníka k jeho rozdělení na jednotlivé bytové jednotky.

U obou typů vlastnictví je důležité dbát na správné hospodaření dané právnické osoby, ať už se jedná o společenství vlastníků jednotek, anebo bytového družstva. U obou forem vlastnictví jsme jejich členy a do jisté míry ručíme za závazky těchto právnických osob.

Výhody bytu v osobním vlastnictví

1. Jednou z největších výhod je možnost financování koupě bytu hypotékou. U hypotečních úvěrů banky vždy vyžadují zastavení nemovitosti adekvátní hodnoty, nejčastěji je zastavena samotná kupovaná nemovitost. Bytová družstva zástavu nemovitosti za účelem koupě neumožňují, protože při neplnění dlužníka by zastavená nemovitost byla zpeněžena a družstvo by o nemovitost mohlo přijít. V praxi existují tři možnosti, jak lze uvedenou věc řešit: buď je při koupi družstevního bytu zastavena jiná nemovitost (např. vlastní anebo od rodinného příslušníka), nebo se jedná o družstevní byt, který je družstvo ochotno do jednoho roku převést do osobního vlastnictví. Poslední možností je vzít si úvěr od některé ze stavebních spořitelen, které jej poskytují i bez zástavy nemovitosti, zpravidla se ale jedná o maximální částku cca ve výši do jednoho milionu korun.

2. Další výhodou (a zároveň nevýhodou) bytů v osobním vlastnictví je jejich vyšší hodnota. V praxi je hodnota bytů v osobním vlastnictví oproti družstevním bytům vyšší o 15–25 %.

3. Byt v osobním vlastnictví je možné komukoliv pronajmout a není nutné žádat o souhlas společenství vlastníků jednotek.

4. Taktéž v něm můžeme realizovat stavební úpravy, pochopitelně v souladu se stavebním zákonem. Souhlas společenství vlastníků jednotek není nutný.

5. Byt v osobním vlastnictví může nabýt kdokoliv – fyzická či právnická osoba, s bydlištěm či sídlem v ČR anebo zahraničí a taktéž mohou být nabyty i spoluvlastnické podíly jakékoliv výše, zatímco u bytových družstev toto mohou omezovat jejich stanovy.

6. Byt můžeme zatížit zástavním právem, věcným břemenem, předkupním právem a dalšími omezeními vlastnického práva.

7. Neexistuje zde riziko vyloučení člena jako u bytových družstev, což je nástroj, který je možné aplikovat při závažném anebo opakovaném porušování členských povinností s následnou ztrátou vlastnictví podílu v bytovém družstvu.

Výhody družstevního bytu

1. Při nabytí podílu v bytovém družstvu s právem užívání bytu se na vás nevztahuje daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 %, což např. u bytu za 3 miliony korun činí nezanedbatelných 120 000 Kč.

2. Družstvo může povolit anebo zakázat pronájem jednotlivých bytů a má tak větší kontrolu nad tím, kdo v domě bydlí. Převod družstevního podílu ze zákona nepodléhá souhlasu bytového družstva.

3. Vzhledem k tomu, že jakožto vlastník nemovitosti v katastru figuruje samotné bytové družstvo, je určitou výhodou ochrana údajů. Veřejně totiž nelze zjistit, komu byt nebo byty patří, kde má vlastník trvalé bydliště a jaké jsou jeho další osobní údaje.

4. Díky institutu vyloučení člena má bytové družstvo větší kontrolu nad neplatiči anebo členy, kteří nedodržují stanovy či opakovaně a hrubým způsobem porušují své členské povinnosti.

5. Bytová družstva mohou zpoplatnit převody členských práv a souhlasy s pronájmem nemovitostí třetím osobám. Tímto způsobem u družstev dochází ke zvýšení příjmů. Poplatek za převod členských práv a povinností je v případě menších družstev často zdarma, případně je zpoplatněn částkou cca do 8 000 Kč. Souhlas s pronájmem bytu poskytují taktéž buď zdarma, anebo za poplatek v řádu několika tisíc korun za každý rok pronájmu.

6. Výhodou je taktéž skutečnost, že právní účinky převodu družstevního podílu nastávají dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu bytovému družstvu. Převod je tedy platný ihned a není nutné čekat na zákonnou lhůtu zápisu vlastnického práva v délce minimálně 20 dnů, jako je tomu u bytů v osobním vlastnictví.

7. V některých případech je u novostaveb možné „koupit“ družstevní byt jenom za zlomek jeho hodnoty s tím, že dluh je poté splácen prostřednictvím vyššího nájemného a po jeho celkové úhradě je možný převod bytu do osobního vlastnictví. Výhodou tak je, že nemusíme žádat o hypotéku, předkládat naše příjmy a taktéž nemusíme vykazovat tento závazek, protože se de facto jedná o závazek bytového družstva.

Závěr

Všeobecně platí, že zájem o byty v osobním vlastnictví je větší zájem než o družstevní, protože jejich vlastníci mají nad nemovitostí větší právní i faktickou kontrolu. Ovšem s ohledem na výše uvedené výhody družstevních bytů a na větší kompetence bytových družstev hlídat dodržování členských povinností a regulovat pronájmy bytů je vždy nejlepší volit podle toho, jaký máme záměr a co od bydlení ve skutečnosti očekáváme.