Jak koupit byt

JAK KOUPIT BYT … a na nic důležitého nezapomenout

vloženo 20.1.2014

Většina z nás se dříve či později rozhodne pro koupi bytu či jiné nemovitosti. Ať už chceme koupit byt sami nebo přes realitní kancelář, tento článek by měl pomoci na nic důležitého nezapomenout. Stručně a přehledně popisuje jednotlivé kroky v takovém sledu, abychom se dokázali rozhodnout co nejlépe.

Definování požadavků na byt

V první fázi bychom si měli přesně definovat, jaké požadavky na vysněný byt máme. Ideální je vypsat si, co nám u současného bydlení vyhovuje, a co nám naopak chybí, a chtěli bychom to zlepšit. Existuje spousta kupujících, kteří tuto přípravnou část podcení či úplně vynechá a začne přímo s hledáním bytů, aniž by si důležité věci dopředu vyjasnili. A potom jim chybí při rozhodování pevný základ.

Lokalita

Výběru vhodného místa k bydlení bychom se měli věnovat co nejintenzivněji. Zatímco některé parametry bytu (např. technický stav) můžeme v budoucnu změnit, lokalitu nemovitosti už nezměníme. Měli bychom se zaměřit minimálně na následující parametry:

• dopravní dostupnost,
• pracovní možnosti v regionu,
• sousedé a bezpečnost,
• občanská vybavenost (obchody, pošta, školka, doktor, zeleň v okolí),
• možnosti parkování,
• klid/rušnost místa,
• budoucí vývoj lokality (především vývoj nezastavěných ploch, skladba obyvatel).

Dispozice bytu a podlahová plocha

Důležité je také promyšlení vhodné dispozice bytu (počet místností) a požadované minimální a maximální podlahové plochy bytu. Velikost nemovitosti bychom měli vybírat s ohledem na naše budoucí potřeby (plánované děti, domácí zvířata, péče o staré rodiče aj.).

Další požadavky

Požadavků na byt může být celá řada. Pro inspiraci zde uvádím orientační seznam parametrů bytu, které je dobré promyslet dopředu:

• podlaží, sklep, balkon/lodžie, přítomnost měřičů tepla,
• neprůchozí pokoje, orientace pokojů,
• parkovací stání, bezbariérový přístup,
• stáří domu,
• výtah (pokud v domě chybí výtah a jedná se o nižší dům, může se jednat i o výhodu – dům nemusí do nového výtahu investovat přes milion korun, ušetří i za opravy a údržbu, navíc současné výtahy plné elektroniky nemají zdaleka takovou životnost jako výtahy z minulých let),
• typ domu (zděný dům má zpravidla vyšší životnost než dům panelový, ne vždy vyžaduje zateplení, což může znamenat budoucí úspory),
• cena a její maximální výše.

Koupit byt družstevní či v osobním vlastnictví?

Oba typy bydlení mají své výhody a nevýhody. U bytu v osobním vlastnictví jsme jeho přímým majitelem, máme silnější pozici než u družstevního bytu, kde si kupujeme jen členský podíl a právo byt na základě nájemní smlouvy užívat, případně toto právo komukoliv prodat.

Osobní vlastnictví

+ při koupi můžeme bytem ručit u hypotečního úvěru
+ má vyšší hodnotu než stejný byt družstevní
+ můžeme jej pronajímat a rekonstruovat bez souhlasu domu
– při prodeji se nevyhneme platbě daně z převodu nemovitosti (4%)
– finanční úřad je informován o všech změnách (např. koupě za nižší částku a prodej se ziskem, nutnost placení daně z nemovitosti) aj.

Družstevní byt

+ při prodeji členských práv se neplatí daň z převodu nemovitosti (oficiálním vlastníkem je stále družstvo)
+ zpravidla nižší pořizovací cena
+ stálí obyvatelé – pokud kupujeme byt v domě, který celý patří družstvu, může v něm bydlet více stálých obyvatel – členů družstva (družstvo s pronájmem dalším osobám nemusí souhlasit, anebo často vyžaduje roční poplatek za schválení)
– pronájem dalším osobám jen se souhlasem družstva
– stanovy můžou vyžadovat souhlas družstva s jakoukoliv rekonstrukcí bytu
– při koupi družstevního bytu nám banka poskytne hypotéku jen v případě, že můžeme ručit jinou nemovitostí (i jiného vlastníka, např. rodinného příslušníka)

Kde hledat nemovitosti?

Na dobrou nemovitost můžeme narazit při mnoha situacích a na různých místech. Co se týče internetových portálů, tak bych určitě doporučil nejnavštěvovanější server Sreality.cz - nabízí zhruba 200 tisíc nemovitostí. Téměř všechny významnější realitní kanceláře zde inzerují, takže najdeme převážné množství nemovitostí, které se vůbec v ČR prodávají. Jsou zde i nabídky přímo od majitelů, ale vzhledem k vysoké ceně za inzerci (73 korun za každý den) je těchto nabídek relativně málo.

Dále můžeme vyhledávat na Bezrealitky.cz - kde inzerují výhradně přímí majitelé nemovitostí, případně např. na Avizo.cz. Kdo má peníze na nákup nemovitosti v hotovosti, může vyhledávat i na dražebních portálech a v aukcích. V posledních letech se nabízí také zajímavá možnost zadat poptávku např. na sociální sítě.

Samotná koupě vybraného bytu

Když jsme si vybrali vhodný byt a chceme jej koupit, měli bychom jednat na jedné straně flexibilně (ať nemovitost nekoupí někdo jiný), na druhé straně obezřetně. Mezi nutné povinnosti před samotnou koupí patří:
• kontrola listu vlastnictví (věcná břemena, zástavy, exekuce),
• kontrola rozpisu nájmu, zjištění finanční situace domu a budoucích oprav,
• zjistit, zda prodávající vlastní i podíl na pozemku pod stavbou,
• zjistit, zda je po právní stránce zajištěn přístup k nemovitosti.

Pokud se s prodávajícím dohodneme na koupi, je třeba si co nejdříve nemovitost písemně rezervovat a ujednat smluvní pokutu pro obě strany pro případ, kdyby chtěly od transakce odstoupit.

Před podpisem – ať už smlouvy rezervační či budoucí, kupní, smlouvy o úschově, atd., bychom měli mít dostatek času na podrobné pročtení všech ujednání. Při složitějších případech je vhodné obrátit se na odborníka, a konzultovat jednotlivé kroky a podmínky ve smlouvách.

Úschova peněz

Při koupi bychom měli také dobře zvážit, jakým způsobem proběhne platba za nemovitost. Peníze za nemovitost se obvykle skládají k někomu do úschovy. Jakmile tento zprostředkovatel obdrží peníze, vyrozumí o této skutečnosti prodávajícího i kupujícího, a ti na základě této informace předkládají katastru nemovitosti kupní smlouvu. Jakmile katastr nemovitostí zapíše kupujícího na list vlastnictví, odesílá zprostředkovatel peníze prodávajícímu. Existuje několik možností, kde peníze uschovat.

Druhy úschov

• úschova u realitní kanceláře: v případě kdy byt kupujeme přes realitní kancelář, nabízí některé z nich i úschovu peněz. Jedná se o službu, za kterou si RK běžně neúčtuje odměnu (již patří do celkového balíčku služeb za provizi), každoročně se tímto způsobem převedou tisíce nemovitostí. Je ovšem třeba zmínit i případy, kdy realitní kancelář zkrachovala a smluvní strana o peníze za nemovitost přišla.

• advokátní úschova: často využívaný typ úschovy, odměna za službu je smluvní, cca od 4.000 Kč, advokáti mívají profesní pojištění (na určitou max. částku), které kryje případné události. V České republice se vyskytlo několik jednotek případů, kdy advokát peníze zpronevěřil.

• notářská úschova: odměna za službu je ustanovena vyhláškou, (z prvních 100 tisíc je odměna 2%, ze 100-500 tisíc 1,2%, z 0,5-1,0 mil 0,9%, 1-3 mil 0,5%, 3-20 mil 0,1%). Při úschově 500 tisíc korun tak notáři zaplatíme 6.800 Kč, při úschově 1,5 miliónu zaplatíme 13.800 Kč. V historii ČR mi není znám případ, kdy by notář peníze zpronevěřil. Notáři mají obdobné profesní pojištění jako advokáti.

• úschova u banky: méně využívaný typ úschovy, odměna je smluvní, cca od 4.000 Kč. Tento způsob úschovy může vyžadovat vyšší administrativní zátěž než předchozí případy, částka by měla být pojištěna fondem pojištění vkladů.

Závěrečné formality

Po zápisu kupujícího na list vlastnictví probíhá předání nemovitosti (obvykle do několika dnů), přepisují se energie a platby do fondu oprav na nového vlastníka, je třeba do 3 měsíců uhradit daň z převodu nemovitostí a podat daňové přiznání, kupující by se měl na příslušném finančním úřadu přihlásit k dani z nemovitosti.