vloženo 19.5.2014
Tímto článkem bych chtěl širší veřejnosti přiblížit způsoby oceňování nemovitostí a související problematiku. Odhady nemovitostí se dají rozdělit na tzv. odhady tržní a odhady vyhláškové (někdy nazývány také administrativní). Oba pojmy si níže vyjasníme.
Odhadci se řídí platnou legislativou ČR, především zákonem o oceňování majetku č. 151/1997, který stanoví hlavní rámec oceňování. Podrobnosti způsobu oceňování jednotlivých typů nemovitostí jsou rozvedeny ve vyhlášce, kterou každým rokem – zpravidla ke konci roku – vydává Ministerstvo financí. Tato vyhláška je platná po celý následující rok. Pro ilustraci přikládám vyhlášku pro rok 2014: vyhláška.
V rámci ČR má vyhláškový způsob oceňování velmi dlouhou historii, první vládní nařízení o odhadech nemovitostí se objevují již po roce 1890. Hodnota stanovená vyhláškovým způsobem by se měla blížit ke skutečné tržní hodnotě konkrétní nemovitosti (a často tomu tak je), ale jsou i případy, kdy se cena vyhlášková od ceny tržní výrazně odchyluje – často i o desítky procent. Je to způsobeno i tím, že tvůrci vyhlášky se jí snaží koncipovat tak, aby se odhadce mohl pohybovat jen v určitém rozsahu a dále vyhláška odhadce prostě ,,nepustí,,.
Pro vyhláškové odhady se používají klasické metody oceňování: porovnávací, nákladová a výnosová, případně jejich kombinace. Například při porovnávacím způsobu neporovnáváme s dalšími nemovitostmi, ale vycházíme z různých základních cen dle lokality za jednotku (např. m3) a tuto základní cenu můžeme do jisté míry (podle dalších skutečností) ovlivnit. Vyhláška samozřejmě nedokáže zachytit veškeré tržní odlišnosti jednotlivých lokalit.
Dále je zde zřejmé zpoždění a časová disproporce. Např. vyhláška pro rok 2015 se připravuje již v průběhu roku 2014, tedy v době kdy není znám budoucí vývoj trhu v následujícím roce.
Na druhou stranu vyhláška vychází z rozumných zásad a může být v některých případech velmi cenná. Pokud např. chceme ocenit nemovitost, která je natolik specifická, že nemůžeme použít klasické metody tržního oceňování, dá se s odůvodněním v některých případech aplikovat vyhláškový způsob. Dále můžeme vyhláškový způsob použít pro situaci, kdy potřebujeme zjistit hodnotu nemovitosti, kterou měla třeba před dvaceti lety.
V praxi se vyhláškový způsob ocenění používá např. při ocenění pro daň z nabytí nemovitých věcí.
Cena tržní je nazývána také cena obvyklá, popř. obecná. Tržní způsob oceňování se používá v podstatě na celém světě a existují různé asociace, např. The European Group of Valuers' Associations nebo The International Valuation Standards Council, které se zabývají touto problematikou a sjednocováním metodik v jednotlivých zemích. S tržními odhady se můžeme setkat nejčastěji u hypoték, kdy banky pro půjčení peněz potřebují znát hodnotu nemovitosti, kterou je při hypotečním úvěru ručeno. Většina bank má zpracovanou vlastní metodiku oceňování, která se od ostatních může mírně lišit.
Jedná se o nejčastěji používaný způsob tržního oceňování. Oceňovanou nemovitost srovnáváme s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě, které byly v nedávné době prodány za standardních podmínek na trhu nemovitostí. Jednotlivé odlišnosti mezi oceňovanou a srovnávací nemovitostí filtrujeme pomocí koeficientů, např. koeficient polohy, velikosti, technického stavu a podobně.
Každou nemovitost můžeme za určité náklady postavit a každá nemovitost má určitou životnost. Při uplatňování této metody vycházíme z toho, za jaké náklady by se dala oceňovaná nemovitost v současné době znovu postavit, a jaké je její celkové opotřebení. Z dlouhodobého hlediska by se měla tato věcná hodnota přibližovat cenám tržním. Samozřejmě jsou v různých obdobích ekonomiky situace – především při konjuktuře a recesi, kdy se tržní ceny od věcné hodnoty odchylují, ale z dlouhodobého hlediska by se k sobě měly přibližovat.
Většinu nemovitostí můžeme někomu pronajmout a mít z pronájmu peněžní příjem. Pokud např. nastane v ekonomice situace, kdy si lidé mohou u bankovních ústavů bezpečně uložit peníze a získávat ročně 3% výnos, a najdeme nemovitost s 3% výnosností, tak o ní z důvodu pracnosti a správy nikdo mít zájem nebude. Pokud ale na trhu najdeme nemovitost, kterou lze pronajímat a její čistý roční výnos činí 6-10%, bude to již pro spoustu kupců zajímavá investice, která v sobě zahrnuje jen minimální rizika. Nemovitosti mají v dlouhodobém horizontu tendenci hodnotově růst. A přesně tímto způsobem se reality výnosově oceňují. Zjistíme reálné roční příjmy z pronájmu, odečteme náklady jako daň z vlastnictví nemovitosti, pojištění, opravy, údržbu a správu, a získáme tak čisté roční nájemné. Po zadání obvyklé míry kapitalizace (požadované roční míry zhodnocení) získáme celkovou hodnotu nemovitosti.
Výnosový způsob ocenění můžeme aplikovat u všech typů nemovitosti, které se běžně pronajímají. Např. při ocenění komerčních objektů je výnosový způsob na prvním místě, a to především z důvodu menšího objemu prodejů těchto nemovitostí, často v různých lokalitách, které mají zásadní vliv na jejich hodnotu.
2011 - 2024 © Ing. David Herbinger, všechna práva vyhrazena webdesign: Ladzo.cz